RĂ©aliser un investissement en loi Pinel

Mis en place en 2014 et prolongé au moins jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif neuf tout en réduisant ses impôts.

QUELS SONT LES BIENS IMMOBILIERS CONCERNÉS ?

Les biens immobiliers neufs ou vendus en Ă©tat futur d’achèvement (VEFA) sont Ă©ligibles au dispositif Pinel. Certains logements anciens sont Ă©galement concernĂ©s, Ă  condition qu’ils aient Ă©tĂ© refaits Ă  neuf, vendus avec TVA immobilière de 20 % et que les travaux soient achevĂ©s au 31 dĂ©cembre de la deuxième annĂ©e suivant l’acquisition. Il faut Ă©galement que le logement qui fait l’objet de l’investissement immobilier locatif respecte un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique, variable selon qu’il soit neuf, Ă  construire, ou ancien avec travaux.

  • Niveau RT2012, pour les logements neufs et Ă  construire
  • Label HPE ou BBC rĂ©novation 2009, pour les logements faisant l’objet de travaux

LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE

Pour profiter des avantages Pinel lors d’un investissement immobilier locatif, vous devez acquĂ©rir un bien situĂ© sur une zone en tension foncière (oĂą la demande de logement est plus importante que l’offre), A, A bis ou B1.

La zone B1 concerne 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Bordeaux,…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle ou Bayonne.

TAUX DE L’AVANTAGE FISCAL 

La loi Pinel 2020 permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.

Le propriétaire-bailleur a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.

La réduction fiscale se répartit annuellement, en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :

Engagement initial
6 ans
Durée de la location Taux sur la période Réduction fiscale / an
6 ans (bail initial) 12% 2%
1ère Prolongation – 3 ans 6% 2%
2ème Prolongation – 3 ans 3% 1%
Total au terme des 12 ans 21% 21%
Engagement initial
9 ans
Durée de la location Taux sur la période Réduction fiscale / an
9 ans (bail initial) 18% 2%
Prolongation – 3 ans 3% 1%
Total au terme des 12 ans 21% 21%

Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m² est également plafonné à 5 500 €. Avec une durée de location de 12 ans, vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt maximale de 63 000 €.

En vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la réduction grâce au dispositif Pinel 2020 ne peut dépasser 10 000 € annuel sur le montant de l’impôt sur le revenu.

LES CONDITIONS LIÉES AU LOCATAIRE

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.
Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1) et de la composition du foyer.
Les revenus annuels sont fixés par des plafonds. Exemple en zone B1 :

Composition du foyer du locataire Zone B1
Personne seule 31 165€
Couple 41 618€
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 50 049€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 60 420€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 71 078€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 80 103€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 8 936€

Par ailleurs, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers fixés par la loi, inférieurs en moyenne de 10 à 20 % par rapport à ceux du marché dans les villes à forte tension foncière. Les économies réalisées sur les impôts viennent compenser cette diminution des recettes locatives.

AUTRES ATOUTS ET PARTICULARITÉS

L’investisseur a la possibilité de louer le bien à ses ascendants et descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie de son foyer fiscal et que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.

Attention, si l’investisseur ne respecte pas les conditions de location du bien, il sera contraint de rembourser les avantages perçus au fisc sur les trois dernières années. En revanche, les réductions d’impôt ne sont pas remises en cause si l’investisseur (ou son conjoint soumis à imposition commune) décède, s’il est atteint d’une invalidité de 2èmeou 3ème catégorie ou s’il est licencié.